成都房产律师讲解怎样签订商品房认购协议

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　　在购买商品房过程中，购房人有购房意向后，开发商往往要求买方签订商品房预订协议，有的称为商品房预订合同、商品房认购书或购房意向书。商品房预订协议是确认准买受人在将来某个确定的时间与开发商洽谈购房合同的预约。商品房预订协议本身不是购房合同，也不是购房合同的从合同。商品房预订协议的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上讲，商品房预订协议是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。商品房预订协议签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留预约的房屋，并按照商品房预订协议约定的义务与准买受人洽谈。但是，双方仍然保留着就商品房预订协议未约定的内容进一步商谈的权利。无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房预订协议强制要求对方与自己签订购房合同。
　　在签订商品房预订协议(认购书、购房意向书)时应注意以下几个方面的问题：
　　一、在签订商品房预售合同或出售合同前，房地产开发企业(开发商)和购房者通过订立商品房预订协议的方式确定买卖商品房意向的，开发企业必须取得商品房预售许可证或房地产权证。未依法取得商品房预售许可证而以预订或者以预约、认购、定购等其他方式变相预售商品房的，均属违规行为。
　　二、商品房预订，房地产开发企业和购房者双方应签订书面预订协议，预订协议应包括当事人姓名或名称、预订房地产座落地点、面积、价格、预订期限、定(订)金数额及定(订)金处理办法等内容。
　　需要说明的是，“定金”与“订金”的性质是不同的，根据我国法律规定，定金是作为债权的担保，当事人约定定金后，给付定金的一方若违约，则无权要求返还定金，接受定金的一方若违约，则应双倍返还定金，这就是所谓的“定金罚则”。对于“订金”，如果没有特殊约定，订金一般理解为预付款，如果对订金的处理未作约定，不适用定金罚则。
　　三、双方在签订商品房预售合同或出售合同后，定(订)金应即时返还或抵充购房款。
　　四、如果约定的是定金，若一方违约，则适用定金罚则。如果约定的是订金，购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。
　　需要指出的是，这里的“违约”，是指无故不签订房屋买卖契约，如果是双方对商品房预订协议内容以外的条款经协商未达成一致，则双方均不属于违约，这种情况下，开发商把预收的订金或定金应全额返还对方，同时，开发商可以把原来预约的房屋另售他人。
在下列情况下，房地产开发商都应当全额返还购房者支付的定(订)金：1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
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